Kde nás najdete? Zakázkové oddělení: 499 320 459, technická kancelář: 608 075 005, 281 017 369
Kde chybí prevence,
hasiči nepomohou!
34
LET

Nový občanský zákoník při navrhování, povolování, realizaci a užívání staveb

Publikováno dne 3. 6. 2014

Autor: Ivana Nohová

Dnem 1. 1. 2014 nabyl účinnosti Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Vzbudil mnoho odborných i laických diskusí, většinou kritických, protože obsahuje celkem 3079 paragrafů, a zároveň zrušuje 238 zákonů, vyhlášek nebo jen jejich částí. Do jednoho předpisu se tak dostalo soukromé právo, užití předpisů občanského práva, ochrana soukromých práv, osoby a jejich zletilost, nezvěstnost, domněnka smrti, bydliště, osobnost, soukromí, duševní a tělesná integrita, práva člověka na zdravotnictví, i po smrti, právnické osoby, nadace, zákonné zastoupení a opatrovnictví, věci a jejich rozdělení, cenné papíry, právní jednání, manželství, příbuzenství, vztahy mezi rodiči a dětmi, majetková práva. Rozsah zákona se na první pohled zdá obrovský, ale člověk tu najde odpověď na téměř všechny možné situace, ve kterých se od narození až do svého konce může octnout. Tento zákon mi tak trochu připomněl hasičskou „červenou knihu“ ve formátu A5 a střední tloušťky, která obsahovala všechny nejpoužívanější hasičské normy, mohla se dát do kabelky a byla tak při ruce nejen za stolem, kde se posuzovaly projekty, ale hlavně na stavbách, kde pomáhaly i ke snadné argumentaci s méně znalými stavebníky a firmami.

Ve stavebnictví bude vždycky tím nejdůležitějším předpisem stavební zákon. Znalost nového občanského zákoníku ale hodně pomůže při správném postupu u projektování, realizaci a následně i užívání staveb, protože řeší důsledky nesprávných rozhodnutí a postupů, které mohou mít v praxi fatální důsledky. Více než dvě třetiny stavebních firem zveřejnily do médií, že realizují stavby na hranici nebo i pod hranicí bezpečnosti. Překvapivě se jednalo o jednu zprávu, která v tichosti zapadla. Toto prohlášení ale svědčí o katastrofální neznalosti stavebního práva, podprůměrných kvalitách projektových dokumentací, které se důležitým detailům, konkrétním popisům vlastností materiálů a konstrukcí obloukem vyhýbají, a bohužel i o upadající kvalitě dozoru orgánů státní správy na všech úrovních, kromě čestných výjimek vzdělaných a slušných osobností.

Při prvním čtení nového občanského zákoníku jsem propadla panice. Zejména u vlastnictví věcí jsou tu užívány názvy, které se z našeho práva dávno vytratily, a někteří kritici tak namítají, že jsou to archaismy, které nám už nic neříkají, a nemají tak v současném právu místo. Abych lépe porozuměla, sáhla jsem po knize, která pojednává o římském právu, ze kterého to naše mnoho staletí vycházelo, a vychází dodnes. Ke svému úžasu jsem zjistila, že se římské právo začalo vyvíjet od poloviny 8. století před naším letopočtem. Spolehlivě doložitelné je od 4. stol. př. n. l. a obsahovalo všechno podstatné, co známe dnes. Kvalita tohoto starého práva klesala a stoupala podle potřeb a osobnostních kvalit vládců Říma a jeho provincií. Velmi propracované Diokleciánovo právo sice ve 4. stol. podle tehdejších kritiků „upadá, vulgarizuje se, texty jsou nesrozumitelně mnohomluvné, zákonodárci se vyjadřují šroubovanou řečí, stručná a přesná dikce klasických právníků je nahrazena květnatým stylem, který si libuje v nesrozumitelných metaforách, jeden zákon odporuje druhému, a někdy dokonce týž zákon sám sobě“. Nezdá se vám to povědomé? Dnes bychom zase potřebovali nějakého Oktaviána Augusta a Hadriána, kteří se postarali o to, aby se použitelnost vyzkoušeného práva vrátila na požadovanou úroveň v duchu klasiků z přelomu 2. a 3. století.

Pohledem do minulosti jsem zjistila, že všechno, co nový občanský zákoník obsahuje, je známé a používané více než 2000 let, včetně termínů a názvů, které vyplývají z překladu z latiny. Jejich nahrazení novými by připomínalo dobu našeho obrození a my už víme, že přejmenování kapesníku na čistonosoplénu se neosvědčilo. Všichni cítíme, že vlastnictví a užívání pozemků nebo staveb může mít mnoho podob, pro které jsme neměli odpovídající právní řešení. Například užívání stavby bude mít jiné problémy než užívání pozemku, a tak znovu najdeme pro pozemky příhodnější slovo „pacht“. Pachtýřem se tak stává jako v dobách dávno minulých člověk, který si pronajal cizí půdu a platí za to vlastníkovi dávky, tzv. pachtovné. Jako moudří předkové umíme rozdělit věci na movité, se kterými lze pohybovat bez změny jejich podstaty, a nemovité věci, se kterými pohybovat nelze. Nemovitostmi jsou i pozemky, které se stávají samostatnou věcí jejich ohraničením. K pozemku patří kolmý prostorový sloupec nad hranicemi i pod hranicemi do nitra země. Součástí pozemku jsou i všechny nemovitosti, které jsou k pozemku pevně a trvale spojeny, např. budovy, stromy a rostliny. Pokud dojde k přechodnému nebo trvalému spojení movité věci s nemovitostí, považuje se pozemek vždycky za věc hlavní.

Zákon také upravuje práva vzniklá jednáním „v dobré víře“. To je pro naši zem těžká zkouška, protože slušnost tu není v módě už desítky let. V této souvislosti je možná dobré připomenout, že za podvod se považuje postup, kterým někdo zatajováním skutečností nebo předstíráním vymyšlených okolností přiměje druhého k jednání, které je mu na škodu. Naše stavebnictví je od přípravy po realizaci plné podvodných jednání, nad kterými se už nikdo ani nepozastaví.

Věcné právo se dělí na vlastnictví a právo k cizí věci. Žaloby se nevedou proti osobám, ale věcem, proto věcné právo. Povahu věcných práv vyjadřuje tzv. „právní panství“. Panství je věc, která je někomu výlučně vyhrazena, je jeho vlastní, a vlastník je jeho pánem, proto je jeho vztah k věci „panstvím nad ní“. Vlastnictví je právní panství, je všeobecné, přímé a výlučné, jeho předmětem jsou věci hmotné. Vlastnictví všech lze ale omezovat ve veřejném zájmu, nebo zájmu jiných vlastníků např. podle stavebního zákona. Pro věcná práva je typické jejich zapsání do veřejných seznamů, z nichž nejvýznamnější je katastr nemovitostí podle nového Zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Nemovité věci (nemovitosti), jsou i pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jako např. metro, tunely, podzemní garáže, zásobníky, vinný sklep, podzemní komunikace, dráha a inženýrské sítě.

Věci lze také rozdělovat. Součást věci je všechno, co k ní podle její povahy náleží, a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je tak prostor nad povrchem i pod povrchem stavby zřízené na pozemku, a jiná zařízení, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Podzemní stavba, která není samostatnou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek třeba i jiného majitele. Součástí pozemku jsou také rostliny na něm vzešlé. Při umisťování staveb je proto důležité posoudit potřebnou velikost stavebního pozemku a možné důsledky sousedských soudních sporů. Pokud má stavba zapsaná do katastru nemovitostí jiného vlastníka než stroj nebo jiné upevněné zařízení, musí to být v katastru nemovitostí uvedeno. Součástí věci jsou i inženýrské sítě včetně staveb a technických zařízení, která s nimi provozně souvisí, zejména vodovody, kanalizace, energetické nebo jiné vedení, ale nejsou součástí pozemku.

Zákon také zná tzv. „příslušenství“. Říká, že příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Pokud je stavba součástí pozemku (tj. mají stejného vlastníka), jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. Příslušenstvím může být např. studna, oplocení nebo garáž.

Do katastru nemovitostí lze kromě věcného práva zapsat i právo užívání nebo požívání, omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky. Neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá, a tak je důležité, aby tam bylo údajů co nejvíce, protože pokud je např. do veřejného seznamu zapsáno právo k cizí věci, má přednost před věcným právem, které není z veřejného seznamu zřejmé.

Mezi věcná práva nově patří i „držba“. Držitelem je ten, kdo vykonává právo pro sebe, a které připouští trvalý nebo opakovaný výkon. Nejčastěji bude držitelem skutečný vlastník věci, kterou fakticky ovládá, ale může to být i osoba, která věc nevlastní, ale chová se tak, jako by jejím skutečným vlastníkem byl, např. pravidelně přechází přes cizí pozemek nebo z něj čerpá vodu. Pokud získám věcné právo (držbu) k poli, sadu nebo zahradě, které sice nevlastním, ale se souhlasem vlastníka si z nich beru užitek (sklízím zeleninu, trhám květiny nebo se procházím v parku), jedná se o tzv. „požívání“, nikoliv užívání. Všechna věcná práva lze uplatňovat jen v případě dohody a souhlasu zúčastněných stran nebo z rozhodnutí orgánu veřejné moci. Jen tak lze považovat držbu za řádnou, poctivou a pravou.

Je také dobré vědět, kdo může právní vztahy a nároky zprostředkovávat. Zákon zná tzv. přikázaného a nepřikázaného jednatele. Ten nepřikázaný jedná, ač k tomu není oprávněn. Pokud se vmísí do záležitosti jiné osoby, ač k tomu není oprávněn, jdou k jeho tíži následky z toho vzniklé, včetně náhrady škod. Taková pomoc v sousedských sporech se tak může zachránci hodně prodražit, a patří tak jen do rukou přikázanému jednateli, který je k jednání prokazatelně oprávněn.

Při navrhování a povolování staveb je třeba zjistit i všechny držitele v okolí budoucí výstavby. Pokud bude při provádění stavby držitel ohrožen ve své držbě nemovité věci i následky, jako jsou např. odpad, voda, kouř, prach, plyn, stín, hluk nebo otřesy, může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby, pokud ve správním řízení, jehož byl účastníkem, uplatnil své námitky k žádosti o povolení takové stavby. Jsme zase u kvality projektové dokumentace, ze které musí být takové následky zřejmé, a u předvídavosti stavebního úřadu, který do svého rozhodnutí všechno napíše.

Podrobně je v zákonu popsáno také vlastnictví. Vše, co někomu patří, všechny jeho věci hmotné i nehmotné, je jeho vlastnictvím. Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se ale také zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. Vlastník se musí zdržet všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům, a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. To platí také o vnikání zvířat. Jsou-li imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích. Stavební úředník, který nedbal na ohleduplnost k okolí, jak mu ukládá i stavební zákon, a povolí klempířskou dílnu mezi rodinné domy i přes námitky jejich vlastníků, tak může s jistotou očekávat náhradu škody v rozsahu zákoníku práce.

Součástí projektových dokumentací bývají i sadové úpravy. Naprostou samozřejmostí je výsadba vysokých stromů a keřů na hranici pozemku, abychom si tu svoji plochu nezmenšovali a zároveň neviděli na souseda. Nově patří všechno, co spadlo na pozemek souseda jemu, může dokonce odstranit větve a kořeny, které na jeho pozemek přesahují. Soused má také právo požadovat, aby se vlastník pozemku sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků zdržel nebo už vysazené nebo vzrostlé stromy odstranil. Dokonce zákon stanoví, že stromy dosahující výšky přes 3 m mohou být vysazeny ve vzdálenosti minimálně 3 m od hranice pozemku, ostatní menší stromy do vzdálenosti nejméně 1,5 m.

Vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu tak, aby z ní nestékala voda, nepadal sníh nebo led na jeho pozemek. Podobně je upraveno i přirozené vodní hospodářství, kde soused nesmí úpravou pozemku o vodu připravit souseda. Stavby nalepené na hranici pozemku nebo v těsné blízkosti mezi sebou, budou vždycky zdrojem soudních sporů. Správným a odpovědným projektováním a rozhodováním lze mnoha bezprávím předejít. Na malý stavební pozemek nelze umístit velkou roubenku bez omezení souseda a slušný projektant nebo úředník by to měl umět investorovi rozmluvit, případně navrhnout taková opatření, která budoucí sousedské soužití umožní. Vlastník pozemku má podle zákona právo požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Musí totiž také umožnit sousedovi v nezbytné míře vstup na svůj pozemek při údržbě, opravě, stavění nebo bourání jeho stavby. Této žádosti nelze vyhovět, pokud převyšuje sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací. V praxi je tak jasné, jak bude vypadat soužití majitele rodinného domu ve vilové čtvrti, kde přímo na hranici jeho pozemku vyrostl čtyřpodlažní hostinec s ubytováním. Nejde jen o pochybné požární oddělení okny a stěnami s požární odolností. Musí tu dojít ke konfliktu nejen při každé údržbě, ale i zastínění pozemku a nemožnosti řádně užívat svůj pozemek v soukromí. Už staří Římané před dvěma tisíci lety požadovali na údržbu mezi stavbami a ornými plochami proluku z každé strany pozemku 2,5 stopy, takže měli ze zákona mezi sebou společných 5 stop (tj. 1,48336 m), ze kterých mohli svou stavbu opravovat nebo obracet koně při orání.

Ohraničení pozemků může mít mnoho podob. Proto zákon zavedl název „rozhrady“. Má se za to, že ploty, zdi, meze, stromky a jiné rozhrady jsou společné. Společnou zeď může každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Nesmí se ale učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části. Kde jsou rozhrady dvojité nebo kde je vlastnictví rozděleno, udržuje každý svým nákladem co je jeho. Vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji ale udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Pokud se hranice mezi pozemky stane neznatelná, má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady. Z toho je zřejmé, že i plot musí být navržen s rozvahou, a nejlépe sousedovým souhlasem. Na návrh souseda, a po zjištění stanoviska stavebního úřadu může soud uložit povinnost pozemek oplotit, pokud je to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků. Pokud máte souseda, který vlastní kocoura nebo psa, který vám vytahuje cibule květin ze záhonu a má vaši zahradu za plochu pro venčení, můžete se účinně bránit. Neznatelné nebo pochybné hranice mezi pozemky určí soud podle poslední pokojné držby nebo slušného uvážení.

Právo věcného břemena se nově rozděluje na reálná břemena (když musím např. majiteli pozemku dávat část úrody nebo něco konat) a služebnosti. Ta se od reálného břemena odlišuje pasivitou vlastníka věci, který je na základě služebnosti povinen ve prospěch oprávněné osoby něco trpět (např. umožní jiné osobě, aby přecházela přes jeho pozemek nebo na něm čerpala vodu) nebo se zdrží činnosti, kterou by jinak jeho vlastník mohl vykonávat (např. se zaváže k tomu, že stavbu nebude zvyšovat, aby nezastínila sousedovi výhled do krajiny.) Možnost zřídit služebnost ke své nemovitosti se označuje jako „vlastníkova služebnost“. Vlastník nemovité věci, na které nelze řádně hospodařit nebo ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Čekala bych, že nikdo nenakreslí stavbu bez přístupové cesty, ale viděla jsem projektové dokumentace, kde pro navrhovanou stavbu projektant předpokládal přístup přes zahrady jiných vlastníků. Pokud bylo povoleno zřídit dotčenému pozemku nezbytnou cestu jako umělou, zřídí ji a udržuje ten, v jehož prospěch byla povolena.

Jako nebezpečné chápu v zákonu ustanovení, které říká, že opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu. Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil. Chápu, že musí být řešeny stavby, které v minulosti sloužily jen jako zástavní právo, pak se o ně nikdo nestaral a obci nastaly potíže, co s ní. Pokud ale chcete na dlouhá léta do Austrálie, doporučuji zajistit výkon práva na vašem domě jinou osobou, abyste se měli kam vrátit.

Stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Ten nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady (bez dobré víry nic). Soud také může rozhodnout, aby takovou stavbu vlastním nákladem odstranil a uvedl pozemek do předešlého stavu. Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na cizí pozemek, stane se tato část cizího pozemku vlastnictvím zřizovatele stavby, pokud jednal v dobré víře a nahradí část zastavěnou tímto „přestavkem“ obvyklou cenou nabytého pozemku.

Vydržení je originální způsob nabytí vlastnického práva, kdy např. koupím nemovitost, která prodejci nepatří, protože předchozí vlastník prodal dům na základě neplatné kupní smlouvy. Já jsem ale jednala v souladu s dobrými mravy, a žiji v domnění, že jsem oprávněným vlastníkem. Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po dobu trvající deset let, vydrží ji a nabude věc do vlastnictví. Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. Musí mu být ale prokázán poctivý úmysl.

Nově se do zákona vrací právo stavby. Je to právo osoby odlišné od vlastníka pozemku mít na jeho pozemku stavbu. Právo lze nabýt smlouvou s majitelem pozemku za úplatu, vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Pozemek tedy může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou nebo nezřízenou. Právo stavby může být zřízeno i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Právo stavby vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Lze ho získat jen jako dočasné na dobu 99 let, u vydržení na 40 let. Soud může takovou dobu zkrátit nebo prodloužit, jsou-li pro to spravedlivé důvody. Pro výkon práva stavby má stavebník stejná práva, jako vlastník, u dalšího pozemku jako poživatel. Stavebník má předkupní právo k pozemku, a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby.

Věc, jak už jsem uvedla, může být také zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet. Služebnost (věcné břemeno) se nabývá smlouvou, pořízením ve prospěch smrti, vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci, a vzniká záznamem do katastru nemovitostí. Náklady na zachování a opravy služebnosti nese ten, kdo je užívá. Mezi zřizované služebnosti patří např. inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu (kdo má právo na vodu na cizím pozemku, má k ní také přístup), služebnost rozlivu (u vodního díla), služebnost stezky, průhonu a cesty. Služebností užívacího práva se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Služebností požívacího práva se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky. Jiný způsob užívání je nájem. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Je-li pronajatá věc zapsána do katastru nemovitostí, zapíše se i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník nebo s jeho souhlasem nájemce. Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit užívací právo i třetí osobě, nájemci však odpovídá za její jednání. Nezbytné opravy musí nájemce strpět, i když ho omezí a způsobí mu to obtíže. Nájemce je povinen umožnit pronajímateli prohlídku věci v nezbytném rozsahu a přístup k ní. Nájemce je také povinen oznámit pronajímateli nepřítomnost v bytě delší než dva měsíce, a označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu.

Poměrně rozsáhle řeší zákon dílo. Dílem se vždy rozumí zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části. Zhotovitel provede dílo s potřebnou péčí v ujednaném čase a obstará vše, co je k provedení díla potřeba. Zhotovitel také bez odkladu upozorní objednatele na nevhodnou povahu věci, kterou mu objednatel k provedení díla předal, nebo příkazu, který mu dal. Má právo na úhradu nákladů spojených s přerušením díla nebo s použitím nevhodných věcí do doby, kdy jejich nevhodnost mohla být zjištěna. Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno. Dílo je také dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Má-li být dokončení díla prokázáno provedením ujednaných zkoušek, považuje se provedení díla za dokončené úspěšným provedením zkoušek. Jejich výsledky musí být zachyceny v zápisu a předány objednateli.

Ani s cenami nelze nakládat tak, jak je dosud zvykem. Je-li cena díla ujednána pevnou částkou nebo odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy, nemůže ani objednatel ani zhotovitel díla žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné vzniklé náklady, než se předpokládalo. Zhotovitel nemůže požadovat zvýšení ceny ani mají-li rozsah nebo nákladnost práce za následek překročení rozpočtu. Byla-li zaručena úplnost rozpočtu, nemůže zhotovitel díla požadovat zvýšení ceny za dílo, objeví-li se potřeba dalších prací k dokončení díla. To ale znamená, že obsah projektové dokumentace zpracování úplného rozpočtu umožní, a zhotovitel musí být schopen tuto dokumentaci realizovat v plném rozsahu za předem smluvenou částku.

Za vady díla podle zákona odpovídá se zhotovitelem společně a nerozdílně i poddodavatel, dodavatel stavební dokumentace, a ten, kdo prováděl dozor nad stavbou.

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem 1. 1. 2014 samostatnou věcí, a stává se součástí pozemku, měla-li vlastnické právo ke stavbě i pozemku táž osoba. Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena a je ve vlastnictví jiné osoby, než je vlastník pozemku, nestává se součástí pozemku, ale je od 1. 1. 2014 nemovitou věcí. Platí však předkupní právo pro oba vlastníky, a takových staveb je v naší republice cca 385 tisíc.

Zákon obsahuje podrobnosti a návody na řešení všech uvedených i dalších situací, včetně povinností pro stavby s bytovými jednotkami a spoluvlastnictvím. Ze všeho vyplývá nutnost kvalitních projektů, rozhodování úřadů i spolehlivosti zhotovitelů, stejně jako kvalita uzavíraných smluv, protokolů a zápisů do stavebního deníku. Soud bude mít i tak plné ruce práce s hodnocením přiměřenosti, dobrého úmyslu a slušnosti. Soudci, kteří při studiu museli prokázat dobré znalosti latiny a historie, budou mít určitě velký náskok proti soudcům, kteří obdrželi diplom po třech návštěvách právnické fakulty, protože bez ovládnutí minulosti se správně rozhodnout nedá. Jediné, co mi v zákonu skutečně chybí, je podrobnější konkretizace lichvy, tak jak to i v procentech umělo regulovat právo za první republiky. Hodnocení jen podle dobrých mravů a přiměřenosti ceny znamená v současné době rozptyl v jednotkách až stovkách procent podle morálních kvalit soudce. Doufejme, že se v budoucnu do takhle důležitého předpisu dostane v lepší podobě.

Ivana Nohová

Sdílejte článek

Další články v sekci Technický zpravodaj